Comprar un terreno en Estados Unidos es una inversión apasionante, tanto si piensas construir una casa, crear una granja o simplemente conservar la propiedad. Sin embargo, encontrar el préstamo adecuado puede marcar la diferencia. Aquí tienes un desglose de tus mejores opciones y respuestas a preguntas habituales sobre préstamos para terrenos.

¿Qué préstamo es mejor para comprar un terreno en EE.UU.?

Existen varios tipos de préstamos para compra de terrenos en EE.UU., según el tipo de propiedad y tus planes financieros.

1. Préstamos para terrenos sin edificar
   • Qué cubren: Terreno completamente sin urbanizar, sin servicios públicos ni infraestructuras.
   • Requisitos: Estos préstamos son considerados de alto riesgo por los prestamistas, así que espera tipos de interés más altos y un gran pago inicial.
   • Ideal para: Compradores que planean un desarrollo a largo plazo o están preparados para los retos iniciales.
2. Préstamos para terrenos mejorados
   • Qué cubren: Terreno con infraestructuras básicas como servicios públicos, acceso por carretera o agua.
   • Requisitos: Los prestamistas pueden pedirte detalles sobre el uso que piensas dar al terreno.
   • Ideal para: Compradores que quieren una propiedad que esté más cerca de estar lista para ser urbanizada.
3. Préstamos de construcción a vivienda
   • Qué cubren: Combinan la financiación de la compra del terreno y la construcción de una estructura.
   • Requisitos: Tendrás que presentar planos de construcción detallados y un presupuesto claro.
   • Ideal para: Compradores que quieren construir una casa o un local comercial poco después de comprar el terreno.
4. Financiación del propietario
   • Qué cubren: Financiación proporcionada directamente por el vendedor.
   • Requisitos: Condiciones negociadas entre el comprador y el vendedor, a menudo con más flexibilidad.
   • Ideal para: Compradores con dificultades para acceder a los préstamos tradicionales.
5. Préstamos USDA para terrenos rurales
   • Qué cubren: Compra de terrenos rurales y, posiblemente, construcción de viviendas, a disposición de compradores con ingresos bajos o moderados que cumplan los requisitos.
   • Requisitos: Los préstamos USDA tienen estrictos criterios de ubicación e ingresos.
   • Ideal para: Quienes buscan terrenos asequibles en zonas rurales.

¿Puedo conseguir una hipoteca sólo para comprar un terreno en EE.UU.?

Sí, puedes conseguir una hipoteca específica para terrenos. Estos préstamos suelen denominarse "préstamos para terrenos" y difieren de los préstamos hipotecarios tradicionales en varios aspectos:

• Plazos de préstamo más cortos: Los préstamos inmobiliarios suelen tener plazos de amortización más cortos.
• Tipos de interés más altos: Los tipos son más altos porque los prestamistas consideran que la compra de terrenos es más arriesgada que la de viviendas.
• Proceso de aprobación estricto: Probablemente necesitarás una buena puntuación crediticia, un pago inicial considerable (normalmente 20-30%) y planes claros para el uso del terreno.

Consejo para compradores de EE.UU.: Si tienes intención de construir pronto en el terreno, un préstamo de construcción a permanente puede agilizar la financiación y ahorrarte los costes de cierre.

¿Cuál es la mejor forma de pedir dinero prestado para comprar un terreno?

Para aumentar tus posibilidades de que te aprueben un préstamo hipotecario en EE.UU.:

• Comprender el tipo de terreno: Los terrenos en bruto (sin urbanizar) requieren condiciones más estrictas, mientras que los terrenos urbanos o mejorados son más fáciles de financiar.
• Aumenta tu puntuación crediticia: Una puntuación más alta mejora tus posibilidades de conseguir un préstamo con condiciones favorables.
• Ahorra para el pago inicial: En la mayoría de los casos, se exigirá un pago inicial de 20-30%.
• Prestamistas de investigación: Algunos bancos, cooperativas de crédito y prestamistas online están especializados en préstamos sobre terrenos. Compara bien sus condiciones.
• Crea un plan sólido: Los prestamistas quieren ver que tienes un propósito claro y realista para el terreno, ya sea construir una casa, abrir un negocio u otros usos.

Suelo urbano frente a suelo bruto: cómo difieren los préstamos en EE.UU.

• Préstamos para suelo urbano:
  Los terrenos urbanos suelen tener infraestructuras, como agua, electricidad y carreteras. Como estas propiedades son más fáciles de vender, los prestamistas las consideran menos arriesgadas. Como resultado, puedes obtener mejores tipos de interés y necesitar un pago inicial menor.
• Préstamos para terrenos sin edificar:
  Terreno bruto carece de infraestructuras, por lo que su desarrollo es más difícil y costoso. Estos préstamos requieren pagos iniciales más elevados y tienen tipos de interés más altos. Los prestamistas también pueden exigir planes detallados y pruebas de tu capacidad para desarrollar el propiedad.

Opciones de préstamo específicas para EE.UU.

• Préstamos FHA: Aunque no son directamente para terrenos, los préstamos para la construcción de la FHA pueden ayudar a comprar terrenos y financiar la construcción de una vivienda si cumples unos criterios específicos.
• Préstamos VA: Los veteranos pueden combinar la compra de un terreno con la construcción a través de determinados programas de préstamos VA.
• Programas estatales específicos: Algunos estados ofrecen ayudas para la compra de terrenos y viviendas, sobre todo en zonas rurales.

Al solicitar un préstamo para terrenos en EE.UU., los prestamistas evalúan varios factores para determinar tu idoneidad y las condiciones que pueden ofrecerte. A continuación se detallan los requisitos que debes estar preparado para cumplir según el tipo de préstamo y la naturaleza del terreno.

Requisitos generales del préstamo

Independientemente del tipo de préstamo, se aplican estos factores:

1. Puntuación de crédito
   • Una buena puntuación crediticia (normalmente 680 o superior) es crucial.
   • Las puntuaciones más altas mejoran tus posibilidades de aprobación y ayudan a conseguir tipos de interés más bajos.
2. Pago inicial
   • Prepárate para dar un anticipo del 20-30% del precio de compra del terreno.
   • Los terrenos en bruto pueden requerir un pago inicial más elevado que los terrenos mejorados o urbanos.
3. Relación deuda-ingresos (DTI)
   • Los prestamistas suelen exigir una ratio DTI inferior a 43%.
   • Así te aseguras de tener ingresos suficientes para cubrir los pagos del préstamo junto con otras obligaciones financieras.
4. Prueba de ingresos
   • Proporciona declaraciones de la renta, recibos de sueldo u otras pruebas de ingresos estables para tranquilizar a los prestamistas.
   • Los solicitantes autónomos podrían tener que presentar documentación adicional.
5. Valoración del terreno
   • Los prestamistas suelen exigir una tasación para determinar el valor del terreno.
   • Las tasaciones son más complejas para los terrenos en bruto, ya que tienen en cuenta la ubicación, la zonificación y el potencial futuro.
6. Finalidad y planes para el terreno
   • Los prestamistas quieren saber cómo piensas utilizar la propiedad.
   • Para los terrenos en bruto, a menudo son necesarios planes detallados de desarrollo (por ejemplo, planos, acuerdos con contratistas).

Requisitos específicos del préstamo

Préstamos para terrenos sin edificar

• Tipos de interés más altos: Estos préstamos conllevan más riesgo para los prestamistas, por lo que los tipos de interés suelen ser más altos.
• Planes de desarrollo: Tendrás que demostrar cómo piensas desarrollar el terreno, incluyendo plazos y permisos.
• Ahorro: Los prestamistas pueden pedir una prueba de ahorros líquidos para cubrir posibles problemas durante el desarrollo.

Préstamos para terrenos mejorados

• Pago inicial moderado: Espera alrededor de 20%, ya que las tierras mejoradas presentan menos riesgo.
• Aprobación de la zonificación: Los prestamistas pueden exigir pruebas de que el terreno está zonificado para el uso que pretendes darle (residencial, agrícola o comercial).

Préstamos de construcción a vivienda

• Detalles de la construcción: Proporciona planos, un calendario de construcción y un desglose del presupuesto.
• Credenciales de constructor: Muchos prestamistas exigen que trabajes con contratistas autorizados y pueden investigar sus cualificaciones.
• Aprobación en dos partes: Inicialmente, los prestamistas aprueban fondos para la compra de terrenos y la construcción. Después, el préstamo se convierte en hipoteca.

Préstamos USDA

• Requisitos de admisión: El terreno debe estar en una zona rural elegible, y tus ingresos deben ajustarse a las directrices del USDA.
• Sin pago inicial: Los préstamos USDA no suelen requerir un pago inicial, lo que los convierte en una excelente opción para los compradores que cumplan los requisitos.
• Residencia principal: Debes tener previsto construir y vivir en el terreno como residencia principal.

Financiación del vendedor

• Condiciones flexibles: Dado que los vendedores negocian directamente las condiciones, es posible que no exijan estrictas comprobaciones de crédito o tasaciones.
• Tipos de interés más altos: Los tipos suelen ser más altos que los de los préstamos tradicionales.
• Préstamo a corto plazo: La financiación del vendedor suele implicar periodos de amortización más cortos, por lo que es posible que necesites un plan de refinanciación posterior.

Consideraciones adicionales para el suelo urbano frente al suelo bruto

• Suelo urbano:
  • Más fácil de valorar debido a la infraestructura establecida.
  • Los préstamos pueden exigir una prueba de los servicios públicos existentes, como el acceso al agua y la electricidad.
  • La zonificación y los permisos pueden necesitar verificación dependiendo del uso que pretendas darles.
• Terreno en bruto:
  • Requiere más trabajo previo, incluidos análisis del suelo, informes medioambientales y planos de acceso.
  • Es probable que los prestamistas examinen más de cerca tu estabilidad financiera.

Preparación de la solicitud de préstamo

• Reúne la documentación: Recopila toda la documentación necesaria, incluidos los justificantes de ingresos, las declaraciones fiscales y los planes de desarrollo.
• Mejora tu crédito: Comprueba si hay errores en tu informe crediticio y salda las deudas pendientes para aumentar tu puntuación.
• Presupuesto para gastos de cierre: Los préstamos sobre terrenos conllevan gastos de cierre como cualquier otra hipoteca, que suelen oscilar entre el 2 y el 5% del importe del préstamo.
• Trabaja con especialistas: Algunos prestamistas se especializan en préstamos sobre terrenos y pueden ofrecer mejores condiciones o perspectivas en comparación con los bancos generales.

Si comprendes y te preparas para estos requisitos, mejorarás tus posibilidades de conseguir un préstamo inmobiliario con condiciones favorables.

Reflexiones finales

Elegir el préstamo adecuado para comprar terrenos en EE.UU. depende del tipo de propiedad y de tu disposición financiera. Los terrenos urbanos suelen ofrecer condiciones más fáciles, mientras que los terrenos sin edificar requieren una mayor inversión inicial. Para tener éxito, céntrate en mejorar tu crédito, ahorrar para el pago inicial e investigar a los prestamistas.